新加坡房地产市场洞察

Vincent Ow
Dec 21, 2025
6 min read

Updated: Dec 22, 2025

新加坡的公寓市场多年来展现出卓越的抗跌性与稳定的价格增长，即使在全球经济充满不确定性的时期，整体表现依然稳健。这主要得益于新加坡强劲的经济基本面以及审慎而有效的政府调控政策。

新加坡私人住宅市场被公认为全球最稳定的房地产市场之一。持续而稳固的购房需求，加上政府通过政府售地计划（Government Land Sales，简称 GLS）对土地供应进行严格与有序的管控，有效维持了供需之间的健康平衡，从而确保房价长期保持稳定且可持续的增长趋势。

📌 相关数据仅供读者参考，不构成任何投资建议。

新加坡房地产市场公寓五年表现概览（2020年12月 – 2025年11月）

在过去五年里，新加坡私人公寓市场实现了强劲且持续的价格增长，充分体现了市场的韧性以及长期投资吸引力。

从 2020年12月到2025年11月，私人公寓平均价格上涨了 33.99%，由约 SGD 1,421/平方英尺增至 SGD 1,904/平方英尺。尽管期间经历了多轮房产调控措施、全球利率上升以及经济不确定性，这一增长仍然凸显了新加坡住宅市场的稳健基本面。

与短期、投机性的价格剧烈波动不同，这一阶段的价格上涨主要受结构性因素驱动，包括：土地供应有限、住宅供应有序控制、本地及外国买家需求持续旺盛，以及新加坡稳定的监管环境。房产调控措施在抑制过度投机方面发挥了重要作用，使价格走势更加可持续且有序。

对于长期投资者而言，这五年的表现表明，新加坡私人公寓更适合作为资本保值及稳定增值的投资，尤其是在选择地段优越的项目时，其长期投资潜力尤为明显。

不同销售类型的五年公寓表现（2020年12月 – 2025年11月）

在过去五年里，新加坡私人公寓市场在各类销售类型中均表现出广泛且稳健的价格增长，充分体现了市场的深度与韧性。从 2020年12月到2025年11月，转售（Resale）、新房销售（New Sale / 新推出项目）及次级销售（Sub-Sale）价格均显著上涨，每种销售类型反映了不同的投资者行为和市场需求动态。

市场重点观察 :

新推出项目仍是买家最青睐的选择，主要受现代户型设计、分阶段付款计划以及对未来价值的高度信心驱动。
转售物业受限于已建成房源数量有限且租住需求强劲，价格稳步且持续上涨。
次级销售交易虽然数量较少，但涨幅最高，主要因为精选新推出项目在建设阶段价格就已经开始提升。

尽管经历了市场调控措施和利率变化，以上三个细分市场都实现了稳健增长，进一步巩固了新加坡作为以基本面驱动、长期投资导向的房地产市场的地位，而非纯投机市场。

销售类型	2020年12月平均价格（新币/平方英尺）	2025年11月平均价格（新币/平方英尺）	五年价格涨幅
转售（Resale）	1,268	1,774	+39.91%
新推出项目 ( New Sale)	1,793	2,421	+35.03%
次级销售（Sub-Sale）	1,602	2,429	+51.62%

对投资者的启示:

新推出项目继续主导买家偏好，不仅因生活方式吸引力，更因分阶段入场价格结构和长期增值潜力。
次级销售的强劲表现显示了在优质新推出项目中早期入场的重要价值，即使在项目完成前，资本增值也可能发生。
转售公寓仍是稳定且防御性强的选择，尤其适合寻求即时租金收入或成熟地区已建成物业的投资者。

总体来看，数据表明：战略性选址和优质项目选择比单纯的市场时机更为重要。关注地段品质、知名开发商以及长期持有策略的投资者，将在新加坡公寓市场中获得最佳回报。

不同区域的五年公寓表现（2020年12月 – 2025年11月）

在过去五年里，新加坡私人公寓市场呈现出明显的区域表现差异，这种差异主要受到买家需求变化、价格可负担性以及生活方式偏好转变的影响。从 2020年12月到2025年11月，价格增长主要由中央区外围（RCR）引领，其在需求动能和价格涨幅上均超越了核心中央区（CCR）。

区域市场重点观察 :

RCR 成为表现最强的区域，录得所有区域中最高的价格涨幅。其优势在于城市边缘位置、交通连通性改善，以及兼具可负担性和投资潜力的平衡组合。
CCR 房价保持韧性，但涨幅相对温和，反映了其成熟的高基数定价，以及以高端和豪宅项目为主的市场特征。
OCR 继续实现稳健且可持续增长，受到强劲自住需求及大量从组屋升级的市场买家支持。

数据显示了买家偏好的结构性转变：投资者越来越重视性价比、增值潜力和宜居性，而非单纯追求地段声望。因此，RCR 已成为需求最高的区域，吸引本地和海外买家追求更高资本增值，同时无需支付 CCR 的溢价价格。

区域	2020年12月平均价格（新币/平方英尺）	2025年11月平均价格（新币/平方英尺）	五年价格涨幅
CCR（核心中央区）	2,015	2,310	+14.64%
RCR（中央区外围）	1,560	2,155	+38.14%
OCR（核心区以外区域）	1,259	1,579	+25.42%

对投资者的启示 :

RCR 明显超过 CCR 成为增长领导者，提供中心性、可负担性和增值潜力兼备的投资
CCR 仍是防御型、高端市场，适合资产保值而非追求激进增值的投资策略。
OCR 提供稳定的长期增值, 注重可负担性及租赁需求的长期自住者和投资者具有吸引力。

这一区域表现强调了一个重要结论：新加坡公寓市场下一阶段的增长将越来越由城市边缘优质项目驱动，而非传统核心豪宅区。顺应这一趋势的投资者将在未来十年获得最大收益。

了解更多：新加坡私人公寓投资热门区域指南

新加坡房地产展望：迈向2040年的增长趋势与发展方向

新加坡房地产市场预计将在未来二十年实现稳健且可持续的增长，这一趋势主要受到结构性、经济及人口因素的共同推动。土地资源稀缺、人口持续增长以及建筑成本上升将持续塑造房地产市场走势，而政府前瞻性的城市规划与基础设施发展，则进一步提升了房地产的长期价值。

影响房地产增长的关键因素包括：

土地供应有限 —— 土地稀缺仍是核心制约因素，持续推动住房需求，并支撑房地产价格的长期上涨。
人口增长 —— 人口及家庭数量的增加，将持续带动对住宅物业的强劲需求。
建筑成本上升 —— 未来 15 年内，劳动力与建筑材料成本预计持续上升，进而提高整体房地产开发成本。
土地价格上涨 —— 随着经济持续发展，新住宅项目的土地价格预计同步上扬，使新推出项目维持高端定位。
城市更新与基础设施扩展 —— 政府持续推动城市重建计划及交通网络升级，显著提升核心与重点区域的居住与投资吸引力。

尽管面临建筑成本上升、土地价格走高以及市场环境变化等多重因素，新加坡新推出公寓的价格在未来 15 年内仍预计持续上涨。强劲的人口增长、有限的土地供应，以及本地与海外买家稳定的需求，将持续支撑房价上行。地段优越、品质卓越的项目，有望实现长期资本增值，使新加坡房地产市场继续成为稳健且具吸引力的投资选择。

新加坡 2040 -（DBS Bank Singapore）撰写

报告中的重点内容包括：

住宅供应需求 —— 为满足不断增长的住房需求，新加坡预计在 2040 年前需新增约 20 万至 30 万个住宅单位。
城市核心区复兴 —— 城市更新计划及核心区域的现代化发展，将进一步提升中央区及黄金地段的吸引力。
去中心化与区域发展 —— 郊区基础设施与生活配套的持续扩展，将带动城市边缘区及区域板块的住房需求。
房价增长展望 —— 住宅物业价格预计在 2040 年前以每年约 2%–3% 的复合增长率（CAGR）上升，体现出与经济基本面相符的温和且可持续增长趋势。