新加坡房地产降温措施完整指南（外国买家必读）

新加坡的房地产降温措施（Property Cooling Measures）是政府为维持房地产市场长期稳定、防止投机炒房、保障金融体系安全而实施的一系列政策。对于外国买家，这些政策会直接影响购房成本、贷款额度与投资回报率，在购房前必须全面了解。

什么是新加坡房地产降温措施？

房地产降温措施是政府用于：

• 抑制短期投机行为

• 控制房价过快上涨

• 鼓励长期持有与自住

• 降低系统性金融风险

  
  

主要涉及以下方面：

• 额外买方印花税（ABSD）

• 贷款成数限制（LTV）

• 总债务偿还比率（TDSR）

• 卖方印花税（SSD）

新加坡房地产降温措施的历史背景

新加坡自 2009 年 起陆续推出房地产降温措施，应对全球金融危机后房价快速上涨的问题。

重要时间节点：

• 2009–2013 年：首次引入 ABSD 与 SSD，遏制投机

• 2018 年：外国买家 ABSD 大幅上调

• 2021–2023 年：进一步收紧贷款与税务政策

• 2023 年最新调整：外国买家 ABSD 提高至 60% 。美国与FTA国家 0% ABSD

  
  

📌 降温措施会根据市场情况定期调整，并非永久不变。

1.额外买方印花税（ABSD）

ABSD 是在买方印花税（BSD）之外，额外征收的税项，取决于：

• 买家身份（公民 / 永久居民 / 外国人）

• 名下房产数量

  
  

住宅房产 ABSD 税率：

买家身份	ABSD 税率
新加坡公民（首套）	0%
新加坡永久居民（首套）	5%
外国买家（非 FTA 国家）	60%
外国买家（FTA 国家）	0%

享有 ABSD 豁免的 FTA 国家

• 美国（USA）

• 挪威（Norway）

• 瑞士（Switzerland）

• 冰岛 / 列支敦士登（Iceland / Liechtenstein）

  
  

ABSD 计算示例：

房价：2,000,000 新币

• 非 FTA 外国买家：ABSD = 2,000,000 × 60% = 1,200,000 新币

• 美国公民：ABSD = 0 新币

📌 额外买方印花税（ABSD）仅适用于住宅房地产。商业与工业房产不征收 ABSD

2.贷款成数限制（Loan-to-Value, LTV）

LTV 规定买家最多可以贷款的比例，用于控制过度借贷风险。

当前银行贷款 LTV 规则 :

情况	最高 LTV
第一套房	75%
第二套房	45%
贷款年限超过 30 年	55%
第二套房 + 超过 30 年	35%

LTV 计算示例 :

房价：1,800,000最高贷款（75%）：1,350,000最低首付款：450,000（外国买家须全现金）

📌 最终可获批的贷款金额将以银行的按揭最终审批结果为准。

3.总债务偿还比率（TDSR）

TDSR 规定个人每月所有债务还款总额，不得超过月收入的 55%。

TDSR 计算示例:

• 月收入：15,000

• 最大负债额：15,000 × 55% = 8,250

  
  

若已有债务：

• 车贷：1,200

• 信用卡：500

  
  

可用于房贷的金额：8,250 – 1,700 = 6,550

📌 TDSR 适用于所有买家，包括外国人。最终可获批的贷款金额将以银行的按揭最终审批结果为准

4.卖方印花税（Seller’s Stamp Duty, SSD）

SSD 用于限制短期转售行为，在购房后较短时间内出售需缴税。

SSD 税率（住宅房产）:

持有时间	SSD 税率
第1年	12%
第2年	8%
第3年	4%
第4年	0%

SSD 计算示例 ：

• 购入价：1,600,000

• 2 年后出售

• SSD = 1,600,000 × 8% = 128,000 新币

5.外国买家关键总结（重点 SEO）

• 新加坡房地产降温措施以长期稳定为目标

• ABSD 是外国买家的最大成本因素

• SSD 明显影响短期出售回报

• 长期持有更符合政策方向

• 专业规划有助于降低整体投资风险

关于我｜新加坡房产投资顾问

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